GUÍA DEL COMPRADOR | ¿QUÉ HACEMOS?

Propiedades de arrendamiento neto “Net Lease Properties” son inversiones inmobiliarias que no le presentan al propietario la obligación de la administración de las mismas. En su forma más pura (llamada NNN - arrendamiento neto triple) el arrendatario o inquilino es el que administra la propiedad, realizando el pago de todos los gastos relacionados con el inmueble, desde el pago de los gastos operativos, impuestos de propiedad, servicios públicos, primas de seguros, hasta los pagos de mantenimiento y reparaciones. El propietario no tiene responsabilidad de administrar la propiedad y únicamente recauda los ingresos por alquiler mensual neto como en una inversión inmobiliaria tradicional.

Las Inversiones NNN se compran en base a la tasa de capitalización que las mismas producen. Esta tasa se determina dividiendo la renta anual del inquilino por el precio de compra. Por ejemplo, si Walgreens está pagando US $350.000 dólares al año en renta y el precio de compra es de US $4,375,000.00, la tasa de capitalización de la inversión es 8% ($ 350,000.00 / $ 4,375,000.00).

Una propiedad o inversión “NNN” puede ser de un solo o de varios inquilinos como un centro comercial, edificio de oficinas o un edificio independiente. Una inversión “NNN” otorga propiedad de una inmueble comercial, que se encuentra pre-alquilado a largo plazo (por lo general entre 10 a 25 años) a un inquilino de excelente crédito como (Walgreens, Burger King, Lowe’s, o Dunkin Donuts, etc). Adicionalmente, propiedades NNN pueden ser una opción excelente para completar una transacción de intercambio de inmuebles en un intercambio 1031 “1031 Exchange”. Mediante este intercambio un inversionista logra diferir las ganancias sobre capital del inmueble que se esta traspasando.

CONSTRUIDO PARA ADAPTAR

Es una forma de arrendamiento que está diseñado para un solo inquilino, donde el propietario se construye el local especificamente para un inquilino. La renta a pagar por el inquilino está vinculado a la construcción y al financiamiento de los costos totales del proyecto, y suele ser objeto de incrementos porcentuales especificados durante el termino del contrato de arrendamiento. Básicamente, esto permite que el inquilino ocupe la propiedad con cero costos por adelantado. Una vez que el inquilino y el constructor ejecutan el contrato de arrendamiento, el contructor adquiere los terrenos y comienza la construccion con sus fondospropios. Esto permite que el inquilino pueda utilizar una construcción nueva, incluyendo el costo de la adquisición de tierras, sin tener que utilizar su propio capital o crédito en terrenos y edificios. Sin una hipoteca u otras deudas en el balance general del inquilino, incrementando su retorno en activos (ROA). El alquiler es totalmente deducibles durante el término del arrendamiento, por lo que costo después de impuestos del inquilino es menor que con otras formas de financiación basada en activos. El dueño de la propiedad puede depreciar el edificio, ya que el propietario del edificio y el terreno.

Es un contrato de arrendamiento de solamente el terreno, en la que el inquilino generalmente construye el edificio (Generalmente construido según las especificaciones del contrato), con sus propios fondos y es propietario del edificio durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Estos arrendamientos por lo general son a largo plazo, el derecho y las obligaciones del inquilino continúan hasta que el contrato expira o se termina por defecto. En sus términos más básicos, un contrato de arrendamiento de terreno es un método para la separación de la propiedad de las mejoras (construcción) de la propiedad del bien subyacente (terrano). Si usted es dueño de un contrato de arrendamiento de terreno, usted posee un dominio absoluto sobre el terreno (no el edificio). El propietario no puede depreciar un contrato de arrendamiento de terreno, ya que no es propietario del edificio, por lo que no tienes nada que despreciar.

La razón que arrendamientos de terrenos son deseables es porque el inquilino solo paga para alquilar la tierra y utiliza sus propios fondos para todas las mejoras de la construcción. Si el inquilino abandona, el propietario del terreno recibe las mejoras y ya que el alquiler es relativamente bajo (debido a que el inquilino se encarga de todas las mejoras y sólo paga por alquilar el terreno) se debe fácilmente aumentar el retorno en la inversión . Así que en realidad podría terminar beneficiando a un comprador, si el inquilino sale o abandona el arrendamiento. Contratos de arrendamiento de terreno se comercializan en una menor tasa de capitalización ya que suelen tener precios más bajos y pagos de renta por debajo del mercado de alquiler.

Un contrato de terreno comercial se define como un contrato de arrendamiento del terreno (por lo general la tierra no se mejora), por un plazo relativamente largo (por ejemplo, de 25 a 99 años), donde todos los gastos de la propiedad son la obligación del arrendatario (por ejemplo, gastos de impuestos, reparación y mantenimiento, gastos de seguro y los costes de financiación), y que permite el financiamiento del arrendatario para la construcción del proyecto, ya sea por financiamiento de arrendamiento “leasehold financing” o la denominada "cuota de subordinación" financiamiento. Los arrendamientos de terrenos, por lo tanto, no sólo son los arrendamientos, en el sentido tradicional de la palabra, sino también son instrumentos financieros.

Hay dos ventajas principales de un inquilino de entrar en un contrato de arrendamiento de un terreno, en lugar de adquirir el terreno.

1. Un contrato de arrendamiento de terreno reduce sustancialmente los costes de desarrollo del proyecto, ya que elimina los costos de adquisición del terreno.
2. Todos los pagos de alquiler realizados conforme a un contrato de arrendamiento de un terreno son deducibles por el inquilino para propósitos de impuestos federales y estatales.

Normalmente los arrendamientos de terreno son a largo plazo e incluyen aumentos en el alquiler preestablecidos, los derechos de ejecución hipotecaria en caso de incumplimiento el arrendatario, y un derecho de reversión, lo que significa que las mejoras en la propiedad (la construcción) se revertirá al propietario al final del plazo del arrendamiento.Si bien estas condiciones de arrendamiento no favorecen particularmente a los constructores, los arrendamientos de tierra ofrecen algunas ventajas.

Cualquiera que sea mejor depende de cuáles son los objetivos de inversión son del dueño de la propiedad .... ambos implican un bajo mantenimiento y administración, sin embargo, hay consecuencias fiscales que podrían afectar el resultado del dueño.

ARRENDAMIENTOS SUBORBINADOS Y NO SUBORDINADADOS Ground Leases

El término "contrato de terreno subordinado" se refiere a un contrato de arrendamiento de un terreno en la que el propietario ha accedido a permitir que un derecho de retención o “lien” para ser colocado contra el título de propiedad para garantizar el pago del préstamo otorgado al inquilino por el prestamista de la construcción o un prestamista posterior. El prestamista tiene un derecho contra el título de propiedad del terreno y el contrato de arrendamiento de los inquilinos. Si hay un incumplimiento del préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca en contra del título de propiedad del terreno y la propiedad de arrendamiento, en cuyo caso el propietario pierde su terreno.

En un contrato de terreno no subordinadas, no se coloca un derecho en contra del título de propiedad del terreno. En cambio, el contrato de arrendamiento es la principal garantía para el préstamo.

Razones por las que un propietario podría aceptar Subordinación

No es típico de las transacciones normales de mercado para el propietario subordinar sus intereses en el terreno, pero puede haber casos en los que un propietario está dispuesto a hacerlo. Por ejemplo, un propietario puede estar dispuesto a subordinar para permitir que el inquilino obtenga financiamiento para desarrollar la propiedad, sobre todo si el financiamiento permitirá el desarrollo de la propiedad o el desarrollo de la propiedad de una manera que realce el valor de la propiedad adyacente o cercana del propietario. O bien, el propietario puede estar dispuesto a hipotecar su título de propiedad a cambio de participar en los beneficios del proyecto.

Hay requisitos de intercambio 1031 muy específicos para para identificar posibles propiedades de reemplazo del mismo tipo para una operación de intercambio 1031. Las propiedades prospectivas de reemplazo que se identifican como parte de su intercambio 1031 no tienen que estar bajo contrato o en depósito al ser identificadas.

Período de identificación: Un vendedor debe identificar otra propiedad de reemplazo que se propone comprar dentro del período de 45 días a partir de la fecha en que vendió su propiedad. El plazo de 45 días es muy rígida y no permite variación (aunque el día 45 cayera en fin de semana o vacaciones.) Tenga en cuenta que durante este período, los ingresos de la venta de la propiedad debe estar bajo la custodia de un intermediario calificado.

Período de Intercambio: Un individuo tiene 180 días a partir de la fecha de venta de su propiedad que fue la base para el intercambio 1031 para la recepción de la nueva propiedad.

El plazo durante el cual la persona que ha vendido la propiedad debe recibir la propiedad de reemplazo se le conoce como el "Período de Intercambio" 1031 del Codigo de Impuestos “Internal Revenue Code”. Este período termina a los 180 días después de la fecha en que la persona transfiere la propiedad o la fecha de vencimiento para la declaración de impuestos de la persona para el año contributivo en que se produjo la transferencia de la propiedad, lo que ocurra primero. Una palabra de advertencia: Muchos inversionistas imprudentes o descuidados ven el texto que se refiere a la fecha de vencimiento de su declaración de impuestos y asumen que pueden esperar hasta el último minuto para comprar la nueva propiedad. Recuerde - la fecha límite es el primero de los dos escenarios. Si una persona fuera a vender su propiedad 1031 en mayo, el plazo para la adquisición de una nueva propiedad (180 días) caería mucho antes de su declaración de impuestos en la primavera del siguiente año.

Si bien la utilización de intercambios 1031 puede ser una herramienta muy valiosa para maximizar el ahorro de impuestos, es un proceso muy complejo y, a menudo difícil de navegar.

REGLAS Y EXCEPCIONES DE IDENTIFICACIÓN
REGLAS DE IDENTIFICACIÓN DE INTERCAMBIOS 1031

Usted debe cumplir con al menos una de las siguientes normas de identificación o excepciones al completar la identificación de las propiedades de reemplazo del mismo tipo:

Es aconsejable que usted asegure un contrato de compraventa en una propiedad de reemplazo en cuenta antes de iniciar el proceso de intercambio 1031. Esto se debe a "la regla de los tres bienes" (bajo regulaciones de intercambio 1031) declara que se deben identificar por lo menos 3 propiedades de reemplazo, independientemente de su valor.

Three (3) Property Identification Rule

The three (3) property identification rule limits the total (aggregate) number of like-kind replacement properties that you can identify to three (3) potential like-kind replacement properties. The vast majority of Investors today use this three (3) property identification rule.

Se puede adquirir las tres propiedades de reemplazo identificadas como parte de un intercambio 1031, pero la mayoría de los inversionistas sólo adquirir una de las tres propiedades identificadas. La segunda y tercera propiedades identificadas son simplemente identificadas como de seguridad o reemplazo en caso de que no se puede adquirir la primera propiedad.

En el caso que usted está tratando de diversificar su cartera de inversiones y desea identificar más de tres (3) propiedades de reemplazo del mismo debe utilizar la regla del 200% del valor de justo de mercado.

Regla de identificación del 200% del Valor Justo de Mercado:

Usted puede identificar más de tres (3) propiedades de reemplazo, siempre y cuando el valor justo de mercado total (agregado) de todas las propiedades de reemplazo identificadas no supere el 200% del valor total (agregado) de su propiedad vendida en el intercambio 1031. La limitación es sólo sobre el valor total (agregado). No hay limitación en el número total de propiedades de reemplazo.

Por ejemplo, si usted vende una propiedad(es) por la suma de US $2,000,000.00 dólares, sería capaz de identificar tantas propiedades de reemplazo del mismo tipo que desee, siempre y cuando el valor total (agregado) de las propiedades de reemplazo no exceda de US $4,000,000.00 (200% de US $2,000,000.00).

Excepción de identificación del 95%

Si se han identificado más de tres propiedades y su valor total de mercado justo excede el 200% del valor de lo vendido, el intercambio puede ser válido si el 95% del costo total de todas las propiedades identificadas se compran. Esto significa que si hay propiedades que cuestan US $ 100,000.00 en la lista, entonces usted debe comprar por lo menos US $95,000.00 de ellas.

En “Solid Investments” podemos ayudarle a encontrar una propiedad del mismo tipo para el intercambio 1031 y garantizar una transacción sin problemas y con éxito.

Un “sale leaseback” es cuando cuando una empresa vende su propiedad comercial por el valor actual de mercado y luego inmediatamente lo arrienda de vuelta. Lo venden para ganar capital acumulado que libera capital que puede ser usado para invertir en el negocio. Adicionalmente, existen muchos otros beneficios de esta transacción.

El Balance General de un negocio mejora por la operación y se mantiene el control de la propiedad. Puesto que usted estará alquilando la propiedad puede aplazar una buena parte de la deuda tributaria. Con un contrato de arrendamiento se puede descontar el pago completo del alquiler cada mes, mientras que con un préstamo regular sólo el pago de intereses se descuentan. Al realizar dicha operación siempre se garantiza el valor de mercado de la propiedad, por lo que no corre el riesgo de perder dinero en el patrimonio.

Otra ventaja es que se puede conseguir un contrato de arrendamiento de locales comerciales de hasta 25 años, lo que puede reducir considerablemente pagos mensuales. Esto le da más capital de trabajo cada mes.

Venta de bienes raíces “Leaseback” son cada vez más populares, ya que le generan al negocio capital para su uso inmediato. Se desbloquea el valor de las propiedades inmobiliarias. Con los bienes raíces se puede conseguir capital por la rapidez con que crece su valor. Algunas empresas hacen operaciones de este tipo para comprar o arrendar equipos.

Una oferta de Flujo Cero o “Zero Cash Flow” es cuando existe la propiedad de un bien estructurado como un "Bono", financiado de esta forma por la solvencia crediticia del inquilino. Se llama “Zero Flow Cash” porque todo el dinero del alquiler va al prestamista institucional.

¿Qué tipo de propiedad se puede convertir en un trato Flujo Cero “Zero Flow Cash”?

Una oferta de flujo de caja Zero se construye como un bono. Debe ser respaldada por un inquilino con un grado de inversión de crédito (AAA a BBB +), un contrato de arrendamiento a muy largo plazo (por lo general al menos 20 años), y tener disposiciones con fuerza de arrendamiento donde el inquilino toma responsabilidad de manera efectiva de todo lo relativo al arrendamiento.

¿Por qué hacer un Flow Cash Zero?

Le preocupa que las tasas de capitalización pueden volver a los niveles históricos y desea proteger su patrimonio. Si las tasas de capitalización vuelven a 8% desde los niveles actuales de 6% representan una reducción del 33% en el valor de las propiedades. Si usted es dueño de la propiedad y tiene un préstamo del 67% o superior, su patrimonio será eliminado. Por el contrario, en un acuerdo de flujo de caja cero “Zero Flow Cash” el ingreso es "pre-vendido" en ambiente actual de tasas de interés bajas. Porcentaje anual de capitalización y cambios de tipos de interés no afectan el valor de cero en un “Zero Flow Cash”. ¿Por qué no dejar que un prestamista dispuesto tomar este riesgo?

Usted quiere hacer crecer su cartera de inversiones de la manera más segura posible. Una oferta Flujo Cero le permite aprovechar la calificación crediticia de su inquilino, y la estructura del “Cash Flow Zero” se puede utilizar para comprar una propiedad por 10 veces su capital sin recurrir a capital personal, con la estructura de una deuda que de por lo menos 20 años, y con frecuencia se encuentran totalmente amortizada por pagos de alquiler del inquilino durante el plazo del arrendamiento.

¿Cuándo fue la última vez que una inversión que implica un "flujo de efectivo cero" o “Cash Flow Zero” sonaba atractivo?

Para la mayoría de nosotros sería nunca. Sin embargo, hay ocasiones en que "Zero Cash Flow" puede ser de un uso instrumental. Si se utiliza correctamente, puede permitir a alguien comprar una propiedad con 90% de la deuda. Por supuesto que la deuda tiene un costo, todos los pagos de alquiler que normalmente irían a usted, iran al prestamista (por lo tanto el flujo de efectivo cero). Sin embargo, después de que haya terminado el pago de la deuda, quedaría con una propiedad totalmente paga, y muy probablemente con un valor apreciado y un aplazamiento de los impuestos sobre las ganancias de capital. Contras de un acuerdo Flujo Cero “Cash Flow Zero”

Ingresos Fantasma: Un Ingreso Phantom ingreso es cualquier ingreso que se reportan como ingresos imponibles pero que no generan flujo de efectivo para el inversionista. En otras palabras, el inversionista en realidad no recibe ingresos, pero tiene que pagar impuesto sobre él, sin embargo. Las ganancias de las sociedades limitadas con frecuencia llegan en forma de renta fantasma. Ingreso fantasmas también puede provenir de bonos cupón cero, que no pagan intereses, pero en cambio se vende con un descuento y acumulan "ingresos" en el transcurso de sus vidas. Ingreso fanstasmas también puede ocurrir en la forma de un préstamo que se le perdonó, ya sea por una empresa (por ejemplo, una compañía de tarjetas de crédito) o por una entidad privada. El prestatario es responsable de los impuestos sobre estos ingresos fantasma.

Hay un viejo refrán que no hay trabajo más duro que el que damos por sentado. Esto ciertamente se podría decir de los SNDAs y cartas de ESTOPPEL o preclusión, dos documentos pilares de la administración de arrendamiento que se pasan por alto con demasiada frecuencia.

A subordination, non-disturbance and attornment (SNDA) es un acuerdo es en realidad tres acuerdos en uno. La parte de "subordinación" permite a un prestamista hipotecario de la propiedad cuyo gravamen es menor o subordinado al inquilino (por lo general debido a que el contrato de arrendamiento se registró antes de registrar el gravamen de la hipoteca), a ser superior al gravamen del contrato de arrendamiento.

Una vez el gravamen de la entidad crediticia es superior (en el caso de una ejecución hipotecaria o foreclosure) el prestamista puede eliminar todos los embargos preventivos menores. La mayoría de los prestamistas insisten en que sus préstamos sean un "derecho de retención" y la mayoría de los propietarios aprecian que su propiedad sea más valiosa y más atractiva para los prestamistas, si la totalidad de sus contratos de arrendamiento están subordinados a las hipotecas. Por lo tanto, los propietarios suelen incluir una disposición que hace que todos los arrendamientos subordinado.

Sin embargo, los prestamistas también necesitan otro acuerdo con la subordinación, para asegurar que los inquilinos no pueden abandonar sus contratos de arrendamiento en el caso de una ejecución hipotecaria o foreclosure. Este acuerdo se denomina "attornment", que es especialmente necesario en los estados que eliminan un contrato de arrendamiento una vez que la propiedad ha sido ejecutada (aunque esto no es la regla en la mayoría de los estados). El acuerdo “attornment” crea un vínculo contractual entre el inquilino hipotecario de terceros, conforme al cual el inquilino está de acuerdo que reconocerá el acreedor hipotecario como propietario.

Es importante señalar que en la mayoría de los estados en los que una ejecución hipotecaria no elimina automáticamente el contrato, el prestamista puede eliminar el contrato de arrendamiento a su discreción. Si por ejemplo, el contrato de arrendamiento es por un alquiler por debajo del mercado en un mercado que se encuentra en alza. Estos estados se denominan jurisdicciones de seleccionar y elegir o "pick-and-choose". Por lo tanto, si es un estado que elimina automáticamente el contrato de arrendamiento o en un Estado "pick-and-choose", el inquilino necesita un acuerdo para que no quedar a la merced de la entidad financiera y el mercado inmobiliario.

El acuerdo que protege al inquilino se le llama un "no-perturbación." Un acuerdo de no perturbación permite el alquiler a permanecer en vigor mientras el arrendatario no se encuentra en mora. Se aconseja a los inquilinos que buscan un contrato de arrendamiento a largo plazo añadir una cláusula de no perturbación a cualquier acuerdo de subordinación. Esto puede tener que ser negociado en el acuerdo con el propietario, ya que muchos de estos contratos no contienen disposiciones sobre la no perturbación.

¿Qué debería un inquilino buscar en una SNDA? En primer lugar, es importante recordar que sólo los inquilinos más fuertes tienen mas espacio para negociar disposiciones importantes. Por lo tanto, el inquilino debe tratar de negociar sólo los asuntos más importantes en primer lugar. Para la mayoría de los inquilinos, esto es, sin duda, el acuerdo de no perturbación.

Como mínimo, el inquilino debe asegurarse de que cualquier prestamista / acreedor acuerda asumir todas las obligaciones del arrendador. La forma más fácil de insertar en un contrato de arrendamiento es como un prólogo a la subordinación, es decir, "siempre y cuando el acreedor se compromete a asumir todos los deberes y obligaciones del arrendador ..."

Un inquilino debería ser más específico, sobre todo si la firma de un contrato de arrendamiento de un espacio que se encuentra en construcción o requiere reparaciones importantes o renovación. En ese caso, se debe incluir una disposición que exija al acreedor hipotecario para completar cualquier tipo de construcción sin terminar iniciado por el propietario como una condición previa a la recogida de alquiler. (Muchos acuerdos de subordinación excusan prestamistas de esta obligación, y los inquilinos deben estar atentos a esta lengua en sus formas de arrendamiento.) Esta disposición también podría incluir un pacto similar para víctimas y condena reparaciones.

Un inquilino también debe garantizarse no existen existente a través de una búsqueda de título. El inquilino también puede pedir al propietario que haga una reclamación relativa gravámenes preexistentes. El inquilino debe insistir en que cualquier embargadores preexistentes acuerdan la no perturbación.

Estas reglas se aplican cuando existe un contrato de arrendamiento de terreno o en los casos de subarriendo. El inquilino debe insistir en un acuerdo de no perturbación del arrendador terreno, así como del propietario principal y cualquiera de sus embargadores.

Un documento más común para un administrador de arrendamiento es la preclusión o Estoppel. Por lo general, la preclusión es enviado por el propietario siempre que se está vendiendo o refinanciando la propiedad. A veces, el estoppel será enviado por el inquilino al asignar, subarrendar o vender su negocio. En cualquier caso, el efecto de la preclusión es obligar a ciertas declaraciones de hechos. Estos hechos podrían incluir la existencia de un contrato de arrendamiento y de los documentos que constituyen el contrato de arrendamiento, el estado de los pagos de alquiler y depósitos de seguridad y los impagos de alquiler.

Desde el punto de vista del inquilino, sólo hay unas pocas cuestiones a tener en cuenta. En primer lugar, en la negociación del contrato de arrendamiento, no permitir al propietario para ejecutar un “estoppel” para el inquilino si no se devuelve dentro del período de tiempo asignado - que debe ser al menos 15, y preferiblemente de 30 días. Por el contrario, la obligación de devolver la preclusión es una condición del contrato de arrendamiento, el fracaso de un inquilino a cumplir es una violación. En segundo lugar, no permitir la exclusión ser utilizará "ofensivamente".

El propósito de la preclusión es beneficiar a terceros, no tanto de la relación entre propietarios e inquilinos. Los tribunales han sostenido que un propietario no puede usar el estoppel o impedimento contra un inquilino, por ejemplo, afirmando que el inquilino "acordó" que no ha habido cobros excesivos de los costos de operación. Aún así, algunos se debe tener cuidado para preservar los derechos del inquilino.

Si el inquilino está llevando a cabo una auditoría de la renta u otros cargos, el impedimento o “estoppel” debe modificarse en el sentido de que "esta declaración está sujeta a cualquier reclamo por cobros excesivos que pueden ser descubiertos en la auditoría por el inquilino." Incluso si no existe una auditoría en proceso, o incluso planificada, un inquilino todavía puede protegerse mediante la inserción de una frase, por ejemplo, "esta declaración no cubre hechos o condiciones que no se encuentren en el conocimiento actual del inquilino en el momento de la ejecución." Si el inquilino ya tiene conocimiento de cobros excesivos u otra incumplimientos del contrato de arrendamiento, sin duda es prudente incluirlos en la preclusión.

En conclusión es: SNDAs y preclusión o “estoppel” sirven el propietario y sus prestamistas. Si bien es razonable que el dueño insista en ellos, en consecuencia un inquilino debe protegerse.