1031 Exchange | Buyer′s Guide

There are very specific 1031 exchange identification requirements for identifying potential like-kind replacement properties in your 1031 exchange transaction. The prospective like-kind replacement properties that you identify as part of your 1031 exchange do not need to be under contract or in escrow when you identify them.

1) REAL PROPERTY USE: Both your old and new properties must qualify as investment or business use. If both properties pass this test, you can exchange nearly any type of real estate.

2) 45 DAY IDENTIFICATION PERIOD: A seller must identify another replacement property that he proposes to buy within 45-day period from the date he sold his relinquished property. The 45-day timeline is very rigid and does not allow any variances (even if the 45th day should fall on a weekend or holiday.) Note that during this period, the proceeds from the sale of the relinquished property are in the custody of the qualified intermediary.

3) 180 DAY EXCHANGE PERIOD: An individual has 180 days from the date of selling their property that was the basis for the 1031 to receipt of the newly-acquired property.

The period within which the person who has sold the relinquished property must receive the replacement property is referred to as the “Exchange Period” under 1031 of the IRC. This period ends at 180 days after the date on which the person transfers the property relinquished or the due date for the person's tax return for the taxable year in which the transfer of the relinquished property occurred, whichever is earlier. A word of caution: Many ill-advised or careless investors see the language referring to the due date for their tax return and assume they can wait until the last minute to purchase the new property. Remember – the deadline is the EARLIEST of the two scenarios. If an individual were to sell their 1031 property in May, the deadline for acquiring a new property (180 days) would fall well before their tax return in the spring of the following year.

While the utilization of 1031 exchanges can be an extremely valuable tool for maximizing tax savings, it is a very complex process and often difficult to navigate.

Usted debe cumplir con al menos una de las siguientes normas de identificaci & oacute;n o excepciones al completar la identificación de las propiedades de reemplazo del mismo tipo:

Es aconsejable que usted asegure un contrato de compraventa en una propiedad de reemplazo en cuenta antes de iniciar el proceso de intercambio 1031. Esto se debe a "la regla de los tres bienes" (bajo regulaciones de intercambio 1031) declara que se deben identificar por lo menos 3 propiedades de reemplazo, independientemente de su valor.

Usted debe cumplir con al menos una de las siguientes normas de identificación o excepciones al completar la identificación de las propiedades de reemplazo del mismo tipo:
Es aconsejable que usted asegure un contrato de compraventa en una propiedad de reemplazo en cuenta antes de iniciar el proceso de intercambio 1031. Esto se debe a "la regla de los tres bienes" (bajo regulaciones de intercambio 1031) declara que se deben identificar por lo menos 3 propiedades de reemplazo, independientemente de su valor.

Se puede adquirir las tres propiedades de reemplazo identificadas como parte de un intercambio 1031, pero la mayoría de los inversionistas sólo adquirir una de las tres propiedades identificadas. La segunda y tercera propiedades identificadas son simplemente identificadas como de seguridad o reemplazo en caso de que no se puede adquirir la primera propiedad.

En el caso que usted está tratando de diversificar su cartera de inversiones y desea identificar más de tres (3) propiedades de reemplazo del mismo debe utilizar la regla del 200% del valor de justo de mercado.

Regla de identificación del 200% del Valor Justo de Mercado:
Usted puede identificar más de tres (3) propiedades de reemplazo, siempre y cuando el valor justo de mercado total (agregado) de todas las propiedades de reemplazo identificadas no supere el 200% del valor total (agregado) de su propiedad vendida en el intercambio 1031. La limitación es sólo sobre el valor total (agregado). No hay limitación en el número total de propiedades de reemplazo.

Por ejemplo, si usted vende una propiedad(es) por la suma de US $2,000,000.00 dólares, sería capaz de identificar tantas propiedades de reemplazo del mismo tipo que desee, siempre y cuando el valor total (agregado) de las propiedades de reemplazo no exceda de US $4,000,000.00 (200% de US $2,000,000.00).

Excepción de identificación del 95%
Si se han identificado más de tres propiedades y su valor total de mercado justo excede el 200% del valor de lo vendido, el intercambio puede ser válido si el 95% del costo total de todas las propiedades identificadas se compran. Esto significa que si hay propiedades que cuestan US $ 100,000.00 en la lista, entonces usted debe comprar por lo menos US $95,000.00 de ellas.

En “Solid Investments” podemos ayudarle a encontrar una propiedad del mismo tipo para el intercambio 1031 y garantizar una transacción sin problemas y con éxito.

• P: ¿Qué tipo de propiedad es como mi propiedad o “like kind” en inglés?

  R:Cuando se trata de bienes raíces en general, todos los bienes son de la misma clase que el resto de otros bienes raíces. Por ejemplo, las tierras de cultivo se puede cambiar por un edificio de oficinas o un condominio puede ser cambiado por un parque de remolques. La ley estatal de la jurisdicción en la que se encuentra la propiedad definirá el interés en bienes raíces, tales como intereses minerales, derechos de agua, etc. Nuestra actividad se centra en el intercambio de bienes raíces y el intercambio de algunos otros bienes tangibles, como aviones, equipo y ganado se puede intercambiar. Que una propiedad personal sea “like kind” se determina por referencia a ciertas clasificaciones de depreciación. Nosotros podemos realizar intercambios de bienes muebles o inmuebles.

• P: ¿Qué debo hacer para tener un intercambio totalmente diferido?

  R:La regla general para tener un intercambio diferido totalmente de impuestos, el intercambiador debe operar con igual o mayor capital y deuda. El efecto de esta regla es que el intercambiador debe utilizar la totalidad de los ingresos netos de la propiedad cedida como pago inicial de la propiedad de reemplazo. Además, el intercambiador debe reemplazar cualquier hipoteca que se ha pagado en la venta de la propiedad cedida con una hipoteca de igual o mayor cantidad en la propiedad de reemplazo. Cualquier dinero recibido por el intercambiador ya sea en la venta de la propiedad cedida o en la compra de la propiedad de reemplazo se considerará "cash boot" y el impuesto se reconoce en la medida de la ganancia. Esta regla se aplica independientemente de la posición de flujo de caja del intercambiador de la propiedad cedida. Sin importar el tamaño de la cuota inicial del intercambiador, pago de principal o mejoras de capital en la propiedad cedida, el intercambiador será tratado como si hubiera recibido "cash boot" si se recibe dinero en efectivo como parte del intercambio. El valor justo de mercado de la propiedad cedida se puede calcular restando al precio de venta de los costos de las transacciones normales y habituales de la venta. Los costos de transacción se limitan a los costos directamente relacionados con la venta de la propiedad cedida. Los costos de las transacciones más comunes son los honorarios de corretaje, tasas de seguro de título, honorarios por servicios de cambio y tasas de registro.

• P: ¿Puedo tener un intercambio diferido parcialmente de impuestos?

  R: Si se viola la norma descrita en la respuesta anterior, un intercambio diferido parcialmente de impuestos es el resultado más probable. Si el intercambiador asume una deuda o capital menor entonces es probable que sea reconocida un cierta ganancia.

• P: ¿Qué es el “boot”?

  R:un "boot" es cualquier cosa de valor recibida por el intercambiador, que no es "like-kind" o igual a la propiedad cedida.

  Boot Cash - Si el intercambiador recibe efectivo a la venta de la propiedad cedida esto será tratado como "cash boot" y el impuesto se reconoce en la medida de la ganancia en la transacción. Por ejemplo, si recibe US $40,000.00 en venta de la propiedad cedida y el intercambiador elige recibir US $10,000.00 en efectivo al cierre de la transacción, el intercambiador va a pagar impuestos sobre esos US $10,000.00.

  Hipoteca y otras Boot - Si el intercambiador de comprar una propiedad de reemplazo de igual o mayor valor que la propiedad cedida hay una fuerte posibilidad de que se considere que ha recibido "un boot de hipoteca." Por ejemplo, si el intercambiador vende una propiedad valorada en US $100,000.00 y depósitos de US $50,000.00 con una hipoteca de US $50,000.00 que el paga, entonces la reemplaza con una propiedad valorada en US $90,000.00 con $50,000.00 en efectivo para el pago inicial y una hipoteca de reemplazo de US $40,000.00 el intercambiador va a pagar impuesto sobre US $10,000.00. Este es un ejemplo de la recepción de "mortgage boot." Un intercambiador también puede recibir otros bienes, que se considera como “boot”. Por ejemplo, si el intercambiador recibe un automóvil, obras de arte, o cualquier otra cosa de valor como parte de un intercambio, ese otro tipo de propiedad no se considerará como “like-kind” o igual y generan impuestos por el valor justo de mercado que le corresponden.

• P: ¿Puedo refinanciar una propiedad inmediatamente antes de un intercambio?

  R:Autoridades fiscales reciente sugiere que una refinanciación de la propiedad cedida antes de la venta con la recepción de dinero en efectivo mediante el intercambiador no debe entenderse como "cash boot" bajo ciertas circunstancias limitadas. Generalmente no se recomienda este curso de acción. En el caso de que el intercambiador necesite dinero para un propósito de negocios, se le recomienda encarecidamente al intercambiador refinanciar la propiedad de reemplazo después de la adquisición si surge la necesidad de dinero.

• P: ¿Cuánto tiempo se tiene para identificar, cómo se puede identificar, que constituye identificación suficiente de una propiedad de reemplazo ¿hay algún margen de maniobra?de maniobra?

  R:Las propiedades de reemplazo deben ser identificados dentro de 45 días después del cierre de la venta de la propiedad cedida. Este requisito se aplica estrictamente, incluso si el día 45 cae en un día festivo. La identificación debe ser por escrito, firmado e indicando la fecha por el intercambiador y recibida por el intermediario a más tardar 45 días después de la venta de la propiedad cedida. Una propiedad de reemplazo debe ser identificada sin ambigüedad. Por lo general, ya sea una descripción legal o una dirección postal es suficiente. El intercambiador debe tener cuidado si identifica una propiedad en su totalidad y luego cierra sólo en una parte de la misma. Si es desafiado, esto puede ser una identificación insuficiente para un intercambio exitoso.

• P: ¿Cuánto tiempo tengo que comprar la propiedad de reemplazo?

  R: La propiedad de reemplazo debe ser comprada y la transacción cerrada por completo dentro de los 180 días después de la transferencia de la propiedad cedida.

• P: ¿Puedo hacer un intercambio por varias propiedades?

  R:Sí, varias propiedades cedidas se puede intercambiar por una sola propiedad de reemplazo. Una propiedad cedida se puede intercambiar por varias propiedades de reemplazo. Lo importante es que el intercambio sea parte de un acuerdo de cambio unificado desde el principio. La regla de la identificación de 45 días y la regla de sustitución de 180 días se computará desde la fecha de la venta de la primera propiedad cedida. A veces, debido a este problema es mejor estructurar el intercambio como una serie de intercambios.

• P: ¿Se Puede intercambiar menos del 100%?

  R: Sí, una parte fraccionaria de la propiedad cedida se puede intercambiar y / o una fracción de la propiedad de reemplazo puede ser adquirida.

• P: ¿Cómo se debe tomar el título de propiedad de reemplazo?

  R:El título de la propiedad de reemplazo debe tener el mismo nombre que tenía la propiedad cedida. Precaución dicta que esta regla se sigue incluso cuando se trata de los esposos y esposas.

• P: ¿Qué son miembros relacionados (related party) y puedo hacer un intercambio con ellos?

  R: Se trata de un ámbito en constante evolución en intercambios 1031. En términos generales, si se produce un intercambio de la participación de personas o entidades vinculadas, todas las propiedades de intercambio deben ser mantenidos por el intercambiador y la parte vinculada por un período de dos años después de la fecha de la última transferencia o el intercambio no tendrá derecho a diferimiento de impuestos. Los miembros relacionados se definen como: ascendientes y descendientes, hermanos y hermanas y entidades comerciales en las que el intercambiador posee al menos un 10% de interés. En un intercambio diferido, el intercambiador puede adquirir propiedad de un miembro relacionado siempre y cuando evasión fiscal no es un problema.

• P: ¿Recibiré una base de impuestos “tax basis” en mi propiedad de reemplazo?

  R: No, la base imponible de la propiedad cedida es traspasada a la propiedad de reemplazo. Cualquier inversión en efectivo o aumento de una hipoteca por el intercambiador aumenta la base imponible de la propiedad de reemplazo. Una vez que la depreciación se toma en la propiedad cedida no puede ser utilizada una segunda vez en la propiedad de reemplazo. Esta regla es generalmente considerada como una consecuencia negativa de un intercambio de 1031. Tanto los inversionistas y los intermediarios en la transacción con frecuencia malinterpretan esta regla.

• P: ¿Puede una entidad hacer un intercambio? ejemplo una Corporación, sociedad LLC o Trust.

  R: Sí, el título de la propiedad de la propiedad de reemplazo debe coordinado con la propiedad cedida. Una participación en una sociedad no puede ser cambiado por un interés en otra sociedad. Una acción en una empresa no se puede cambiar por una acción en otra empresa. Sin embargo, las personas jurídicas pueden realizar intercambios bajo 1031.

• P: ¿Puedo recibir el título de propiedad de reemplazo antes de renunciar a un título de propiedad de la propiedad a vender o ceder?

  R: Intercambio 1031 en reversa son permitidos. Sin embargo, el intercambiador no puede tener el título de ambas propiedades al mismo tiempo. Un intermediario (Exchange Accommodation Titleholder) debe tener el título de una de las propiedades. Póngase en contacto con nosotros para obtener más detalles.

• P: ¿Puedo utilizar los fondos de un intercambio para pagar la hipoteca de la propiedad que ya tengo?

  R: No. El IRS no considera esto un intercambio de tipo similar “like-kind”.

• P: ¿Puedo usar los fondos del intercambio para hacer arreglos en la propiedad de reemplazo?

  R: Por lo general, es mejor tener el dueño de la propiedad de reemplazo realizar los arreglos de antes de la adquisición de la propiedad de reemplazo. Como segunda alternativa, es mejor utilizar fondos distintos de los fondos de intercambio para llevar a cabo arreglos a la propiedad de reemplazo. Por último, el intercambio de fondos pueden ser utilizados para realizar arreglos en la propiedad de reemplazo si los arreglos se lleva a cabo antes del intercambiador adquirir el título de propiedad.

• P: ¿Puedo utilizar fondos del intercambio para construir mejoras en la propiedad de reemplazo?

  R: Por lo general la mejor manera de lograr este objetivo es tener una entidad de cometido especial ("Special Purpose Entity") adquirir la propiedad del bien nuevo, hacer que la entidad de cometido especial construir las mejoras, y luego que el intercambiador adquiera la propiedad de reemplazo de la esta entidad bajo las normas para el intercambio. Por favor, póngase en contacto con nosotros si se le pide que realice un cambio de la construcción “construction Exchange”.

• P: Como agente de cierre de la transacción, que tengo que hacer al ser notificado que una de las partes en una transacción que va a cerrar, propone hacer un Intercambio 1031 para diferir impuestos?

  R: al ser notificado, ya sea verbalmente o en el acuerdo de compra-venta, que una de las partes en el contrato desea hacer un intercambio, debe incluir el "lenguaje" en las instrucciones del “escrow” de cierre en el sentido de que el comprador se compromete a cooperar con el Vendedor, y el Vendedor se compromete a cooperar con el Comprador, o si el comprador y el vendedor acuerdan cooperar entre sí. La “American Equity Exchange” ayuda con el lenguaje de muestra si su empresa necesita. Recuerde, si usted ha colocado este tipo de "lenguaje intención de intercambio" en las instrucciones de los documentos de cierre o “escrow” y posteriormente, se le notifica que la parte ya no va a realizar un intercambio, debe preparar una enmienda al documento para suprimir esa cláusula para que no parezca que ha cerrado y se olvidó de hacer el intercambio.

• P: ¿Cuándo tengo que notificar a la empresa intermediaria del intercambio de la participación en una transacción?

  R: Normalmente, se pondrá en contacto con la American Equity Exchange después de que contingencias en la venta o de compra han sido removidas (por ejemplo inspección física, la evaluación ambiental, la revisión del título, etc). Si usted tiene un fideicomiso de cierre muy rápido, no esperar a que el período de contingencia sea removido, por favor notifique a nuestra oficina inmediatamente. De lo contrario, después de que las contingencias sean removidas, deberá presentar inmediatamente a nuestra oficina con una copia del Contrato de Compra-Venta, Título Compromiso, y la información sobre quién será el agente de cierre de la transacción.

• P: ¿Qué hace la American Equity Exchange después de recibir el Acuerdo de Compra-Venta y Título de Compromiso “Buy-Sell Agreement & Title Commitment” del agente de cierre?

  R:Después de recibir el Acuerdo Compra Compra y Título Compromiso, prepara un Acuerdo de Intercambio y sustitución “Exchange Agreement and Substitution” del Comprador o Vendedor para su uso en los documentos de cierre “Escrow”. Los archivo de intercambio se establece a continuación en base a los documentos de cierre “escrow” (ver notas abajo en relación a los intereses porcentuales, la compra de Hipotecas etc.) A continuación, envían los documentos al agente de cierre. Por favor, devuelva los documentos a las oficinas de la American Equity Exchange tan pronto se obtengan las firmas.
  Desde el punto en el que la sustitución del comprador o el vendedor ha sido preparado, American Equity Exchange es entonces el comprador o el vendedor. Esto significa que cualquier modificación posterior, etc que requieren la firma de las partes deben incluir la firma de la American Equity Exchange, además de las partes originales. Si la American Equity Exchange no se especifica en los documentos, está poniendo en peligro la operación de intercambio. Así que recuerde, se debe colocar el nombre de la American Equity Exchange como principal en la transacción.

• P: Como el agente de cierre, ¿cómo manejo las declaraciones de los estimados de cierre?

  R: La American Equity Exchange se mostrará ya sea como comprador o vendedor. se debe enviar el estimado para la aprobación de la American Equity Exchange con una copia del acuse de recibo de la misma por las partes involucradas. No se puede firmar hasta que se recibe este reconocimiento. Además, se debe recibir la declaración de cierre final inmediatamente después de cerrar escrow mostrando el nombre de la American Equity Exchange como principal en la transacción, junto con cualquier otra documentación solicitada en nuestra carta de instrucciones. No se puede completar nuestro archivo de intercambio sin estos elementos.

• P: Como el agente de cierre, ¿cómo se maneja el dinero recibido y / o desembolso de la operación de depósito en garantía en el cierre?

  R:En el caso de que sea su comprador el que hace un intercambio esto significa que la American Equity Exchange ya recibió los fondos del intercambio. Debe ponerse en contacto con nuestra oficina para ver si el depósito inicial proviene de nosotros como intermediario o si el comprador depositará directamente. A menudo, el comprador tendrá que venir con dinero al cierre, además de los fondos del intercambios para completar la compra. Si la American Equity Exchange le ofrece el depósito inicial, debe mostrarnos su recepción y sus Instrucciones de fideicomiso “escrow” de cierre originales. Sin embargo, la mayoría de las veces, usted recibirá un depósito inicial directamente del comprador y se mostrará como el comprador la American Equity Exchange hasta que el el nombre del Comprador sea substituido en una fecha posterior.

  ATENCIÓN: En este caso, su declaración de clausura tendrá que mostrar una línea con la frase “return of initial deposit to Exchangor” a fin de aclarar al IRS que la parte realizando el diferimiento de los impuestos no tenía recibo de los fondos. Además, todas y cada producto y / o reembolsos que se prepara en los documentos de cierre “escrow” debe ser pagadero a la American Equity Exchange, aunque sean posteriores al cierre o se pondrá en peligro el intercambio. Recuerde que una vez la American Equity Exchange se sustituye en ya sea como comprador o vendedor, American Equity Exchange es el principal en la transacción.

• P: ¿Cómo manejamos la situación en la que el vendedor está haciendo un intercambio y se llevan de nuevo una nota o hipoteca “a note and deed of trust or mortgage”?

  R: En este caso, debe comunicarse claramente con la parte que está difiriendo los impuestos / Vendedor, a su asesor fiscal, y a nuestra oficina en cuanto a la estructura de la transacción. Si el “trust deed” o la hipoteca son parte de la transacción, se debe mostrar la American Equity Exchange como el beneficiario. Luego, a través de nuestro archivo de intercambio, se asigna al vendedor. A veces el “trust deed” o la hipoteca rodarán en la a la propiedad de reemplazo. Si la el “trust deed” o la hipoteca no son parte del intercambio (por lo general debido a que el vendedor decide el tratamiento de venta a plazos para el “trust deed” o hipoteca), entonces es muy importante que su declaración final refleja los intereses porcentuales y que se prepara una modificación en los documentos de cierre “escrow” sobre la misma.

• P: ¿Cuál es el período de que se debe mantener una propiedad que se compró a través de un intercambio de 1031?

  R: Muchas personas creen que por lo menos dos años son necesario mantener la propiedad. El contribuyente debe de tener la intención de mantener la propiedad con fines de inversión o de recibir los ingresos que genera cuando la propiedad se adquirió. Si hay una intención de buena fe para cumplir con el requisito de retención, el período de uso puede ser menor. El contribuyente deberá consultar con sus asesores fiscales sobre este particular.

• P: ¿Cuánto es necesario invertir/gastar para recibir un reconocimiento completo de que no existe una ganancia de capital?

  R: Para recibir un reconocimiento completo de que no existe ganancia de capital se necesita invertir/gastar un valor igual o superior al del intercambio.

• P: When selling a piece of property can it be vested differently than when buying a piece of property?

  R: No, when doing a 1031 exchange the vesting in the replacement property must be the same as the vesting in the relinquished property.

Una de las áreas en las que tenemos una gran cantidad de preguntas, se trata de la manipulación de la bases tributarias de un intercambio de 1031. Las preguntas son por ejemplo: "Cuando vendo mi propiedad antigua, lo que pasa con esa base tributaria?" "¿Qué pasa con la depreciación que ya tomé" "Si yo totalmente amortice mi vieja propiedad, al hacer un intercambio de 1031 puedo “reiniciar” mi programa de depreciación? "" Si compro la nueva propiedad por $ 100,000, ¿puedo depreciar todo el total de US $ 100,000.00? "Preguntas como éstas se refieren todas de nuevo a lo que ocurre con la base tributaria de la propiedad cuando se hace un intercambio de 1031.

El primer paso en la determinación de la base tributaria de la nueva propiedad es la base de su antigua propiedad. Tomemos un ejemplo sencillo: Fred y Sue están vendiendo su duplex azul. Lo compraron en 1995 por US$ 40,000.00, y han tomado US $15,000.00 de la amortización en el duplex desde que lo compraron. Su base tributaria imponible en el dúplex es de US $25,000.00 (US$ 40,000.00 menos US $15,000.00). Están vendiendo por US$ 100,000.00 y han encontrado un condominio rojo para comprar como su propiedad de reemplazo para su intercambio 1031. ¿Cuál es la base tributaria del condominio rojo? ¿Y cómo se maneja la depreciación en el condominio rojo?

Tenga en cuenta que se compró el condominio rojo por el mismo precio que venden el dúplex azul. Este es un hecho importante, ya que el precio de compra de la nueva propiedad es uno de los hechos principales que afectan la respuesta. La respuesta se debe a que "compró iguales", la base en el nuevo condominio rojo es de US$ 25,000.00 - la misma que en el viejo duplex azul. En un intercambio de 1031, la base se transfiere de la vieja propiedad (los dúplex azul) al nuevo (el condominio rojo). Es más, en sus futuros programas de depreciación, la fecha de compra del condominio rojo es 1995 (la fecha de la compra original del duplex azul), y el programa de depreciación se traslada como si todavía se depreciara el dúplex azul.

La razón de esto es porque a los ojos de la IRS, lo que sucede en un intercambio de 1031 es que, en efecto, sigue siendo dueño de la propiedad original, excepto que la dirección y la descripción legal de la propiedad es ahora la del condominio rojo. En un intercambio de 1031, la fecha de compra, el período de tenencia y programa de depreciación continúan afectados por el cambio, su base en el condominio rojo es el mismo que para el duplex azul.

Ahora, vamos a cambiar las suposiciones y ver lo que sucede: en lugar de comprar el apartamento rojo por el mismo precio que venden el dúplex azul, compran un edificio de oficinas verdes por US $ 150000.00. En otras palabras, aumenta la compra por US $50,000.00 dólares. Su base en el edificio de oficinas es ahora US $ 75,000.00, que es la combinación del traspaso o "rollover base" de US $ 25,000.00 del Duplex azul y la compra por US$ 50,000 mas del edificio de oficinas. Su programa de depreciación muestra la continua depreciación del dúplex azul (como si aún tuvieran posesión) y la adquisición de la parte del edificio de oficinas a partir de la fecha en que se cerró la compra del edificio de oficinas.

¿Qué sucede si compran una propiedad de un valor más bajo? En lugar del edificio de oficinas, digamos que Fred y Sue comprar una casa de alquiler de color amarillo, por US $ 90,000.00. Vendieron el dúplex por US $ 100,000.00 y ahora están comprando a US $ 90,000.00. Dado que la base tributaria siempre se da la vuelta, su fundamento en la casa de alquiler es de US $ 25,000.00 - el mismo que el dúplex. Debido a que compró por un precio menor, se debe pagar impuesto en la ganancia por la venta-compra de US $ 10,000.00. Por eso siempre se dice que la "la ganancia es lo primero en un intercambio de 1031."